Registro de la Propiedad, Catastro y Documentos Privados

Registro de la Propiedad, Catastro y Documentos Privados

Según dispone el art. 38 de la Ley Hipotecaria, quien tiene inscrito un derecho tiene la posesión del inmueble sobre el que recae. Esta presunción es de carácter iuris tantum lo que quiere decir que produce una inversión de la carga de la prueba y que permite la prueba en contrario y contra ella son admisibles todos los medios de prueba. Durante años, los recaudadores de Hacienda pusieron a nombre del Ayuntamiento todos aquellos recibos que correspondían a propietarios desconocidos o a fincas abandonadas. Los Ayuntamientos optaron, sobre esta base de titularidad fiscal, por inscribir estos bienes en el Inventario y posteriormente a su inmatriculación en el Registro de la propiedad siguiendo el procediendo del art. 206 LH, con lo que en cierto modo se creaba un título de adquisición y la presunción de posesión a favor del Ayuntamiento. Pero no hay que olvidar que los bienes inmuebles abandonados son propiedad del Estado.El asunto se ha ido complicando cuando el Ayuntamiento ha ido enajenando esos bienes mediante documentos privados que los particulares no han inscrito en el Registro: lo que implica que, mientras la situación no se normalice, el bien no está bajo la protección que le proporciona el Registro. En estos casos, si el vecino tiene el documento privado, e insistimos, lo tiene actualmente en su poder, puede elevarlo a escritura pública ante notario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Será al Registrador a quién corresponda calificar el documento y sus requisitos para comprobar su validez y por tanto su inscripción. Los bienes inmuebles abandonados son propiedad del Estado, pero respecto a los bienes poseídos se ha podido producir su adquisición por prescripción de aquel que haya poseído el bien patrimonial (el Ayuntamiento o el vecino). Si el Ayuntamiento o el vecino han poseído en la forma que establece el Código Civil y tiene título que el Registrador admite como válido, posesión y propiedad convergen.

Los Registros de la Propiedad de cada demarcación territorial dependen del Ministerio de Justicia y tienen por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos (como posesión, usufructo, servidumbres, etc.) sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales que afecten a la capacidad de las personas para celebrarlos.

Todos los asuntos referentes a los Registros de la Propiedad están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado (art. 1 LH).

Generalmente sólo acceden al Registro los documentos públicos, tanto notariales y judiciales como administrativos y solo en los casos previstos pueden acceder documentos privados, como por ejemplo, distribución de responsabilidades hipotecarias entre varias fincas o adjudicaciones hereditarias con heredero único (art. 2 y 3 LH, artículos 33 a 38 RH).

El artículo 9 LH establece que “Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: (…) 6. El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice. 7. La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción”.

La Normativa aplicable es: Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946. Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947. Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican artículos del Reglamento Hipotecario. Arancel de los Registradores de la Propiedad aprobado por Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios. Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

El asiento registral es la anotación mediante la cual se practica la inscripción de un acto o negocio jurídico en el registro de la Propiedad. Existen varios tipos de asientos en el Registro de la Propiedad:

  • Asiento de presentación: que realiza el Registrador cuando se le presentan documentos, dejando constancia de la fecha y hora de la presentación. 
  • Asiento de inscripción: a través de los cuales se inscriben en el Registro de la Propiedad determinados títulos; como los títulos en virtud de los cuales se traslada o se declara la propiedad de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, así como los títulos en virtud de los cuales se imponen determinadas prohibiciones de disponer o enajenar. Y los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas. Se inscriben también los bienes inmuebles de dominio público. 
  • Anotación preventiva: Se usan para proteger un derecho que aún no es firme o una decisión de origen judicial. Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos: El que presente en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado. 
  • Nota marginal: sirven para dar noticia de algún hecho secundario junto a inscripciones y asientos de presentación.

El artículo 198 LH establece que “La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral se llevará a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes”.

Y el artículo 199 añade que “La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a) Mediante expediente de dominio (art. 201 LH y 272  y ss del texto parcial del decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el reglamento hipotecario).

b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante (art. 203 LH y 288 y ss del texto parcial del decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el reglamento hipotecario ).

c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican”.

Las inscripciones se extinguen por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona. Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación (al realizar el Registrador un asiento por el que suprime la anotación que se cancela), por caducidad (caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve) o por su conversión en inscripción (en este último caso, por ejemplo, cuando finalmente, en virtud de embargo, una persona se haga con la propiedad de un inmueble del deudor, habrá de inscribirse la nueva titularidad, cancelándose la anotación preventiva de embargo).

Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública otorgada ante Notario, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. Esto supone que en el caso de compraventa de una finca, para inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva titularidad, ha de elevarse a público el título por el que se transmite la propiedad (el contrato) acudiendo a un Notario para que otorgue escritura pública. Igualmente, para poder inscribir un título en el Registro de la Propiedad ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir, o que el impuesto correspondiente ha prescrito (los impuestos prescriben por el transcurso de 4 años).

Los Registros de la Propiedad se rigen por una serie de principios:

  • Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso. Pero aquel que no inscribe se ve perjudicado por los actos que voluntariamente realice el titular registral o por las cargas y gravámenes que puedan imponerse sobre el inmueble, pues se le consideraría dueño a todos los efectos. Una vez inscrito, el derecho dura para siempre sin que sea necesario renovarlo (artículos 32, 11, 13, 17, 69, 114, 115, 140, 180 y 319 LH, artículos 1.923.1.º, 2.º y 1.927 CC).
  • Principio de rogación o petición: quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro correspondiente. 
  • Prioridad: supone que, en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro (artículos 17, 20, 24 y 25 LH, artículos 97, 108, 109, 420, 426, 432, 434 y 436 RH).
  • Legalidad: el Registrador, cuando examine los títulos en los que se basa el solicitante para inscribir su derecho, ha de examinar los documentos y determinar si se reúnen los requisitos necesarios (art. 18 y ss LH).
  • Tracto sucesivo: Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. En caso de que el bien inmueble al que se refiera el título cuya inscripción o anotación se pretende no se encuentre inscrito a favor de persona alguna, el inmueble ha de inmatricularse por primera vez, a través del expediente de inmatriculación, que se realiza: Mediante expediente de dominio o mediante el título público de su adquisición. El artículo 36 de la Ley 33/2003,  del patrimonio de las Administraciones públicas dispone que “Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros (artículos 2.6º de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y el artículo 5 del Reglamento Hipotecario, de 14 de febrero de 1947, en su redacción dada por el artículo 1 del Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre).

El Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos (art. 206 LH, artículo 16 CE, Ley 4/1986, 8 enero, de cesión de bienes del Patrimonio Sindical Acumulado, artículos 303 a 307 RH, artículos 37.3 y 57 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, artículo 86 y 87 del Reglamento Patrimonio del Estado, aprobado por D 3588/1964, 5 noviembre, artículo 9.3 del Reglamento Patrimonio Nacional). En caso de que se haya interrumpido el tracto sucesivo (es decir, que en el Registro se haya roto la cadena de personas que otorgaron derechos con anterioridad respecto a ese inmueble, por no haber inscrito sus títulos), habrá de reanudarse mediante Acta de notoriedad o Expediente de dominio, excepto en los supuestos previstos en la Ley. Una vez que se presenta el título en virtud del cual se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad, se extiende asiento de presentación. En el plazo máximo de 15 días desde la fecha del asiento de presentación el Registrador ha de determinar si los documentos reúnen los requisitos necesarios, si las partes del negocio que se inscribe tienen capacidad y si el negocio es válido. En caso de que existan defectos subsanables en el título que se presenta, el Registrador ha de comunicarlo al solicitante y dar un plazo para subsanar. Si no existen defectos, el Registrador procederá a inscribir el título.

La inscripción en el Registro de la Propiedad produce los efectos de la fe registral:– Los títulos de propiedad u otros derechos reales (posesión, usufructo, servidumbres, etc.) que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a otras personas. — Asimismo, la persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro (artículos 34, 31, 36, 40, 76, 114, 116, 120, 142, 207 y 220 LH).– Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud: se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario: art. 39 y 40 y 198 a 220 LH, artículos 173 y ss.  RH. Con motivo de la realización de los distintos asientos por parte de los Registradores de la propiedad han de pagarse unos aranceles registrales. El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.

Como usuarios del Registro de la Propiedad todos tenemos una serie de derechos, entre los que destacamos:

  • Derecho a obtener asesoramiento verbal del Registrador sobre cualquier materia relacionada con el Registro (art.334 de RH).
  • Derecho a obtener del Registrador un informe escrito sobre la situación jurídico registral de una finca o derecho, o del modo más conveniente de actualizar el contenido registral, o bien sobre el alcance de una determinada calificación registral (art.335 del RH).
  • Derecho a obtener una certificación o una nota simple en un plazo de cuatro días (art LH y 332 RH) y a obtener información de cualquier inmueble situado en España.
  • Derecho a que el Registrador facilite al Notario elegido, la información adecuada sobre la situación registral de una finca a los efectos de otorgamiento de escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derechos reales sobre los mismos, y que dicha información se actualice de forma que se eviten fraudes o sorpresas. (art.354 RH).
  • Derecho a que no se retrase por parte de pago de los honorarios el despacho de los documentos presentados ni su devolución (art.431 RH).
  • Derecho a que el Registrador califique con arreglo a Derecho y bajo su responsabilidad los documentos que se presenten y obtener la inscripción correspondiente o una explicación suficiente de los motivos por los que no puede extenderse el asiento. (art.18 y 19 LH).
  • Derecho a obtener, en los supuestos de denegación o suspensión de la inscripción, un informe que se exprese los medios de subsanación, rectificación o convalidación de las faltas o defectos de que adolezca la documentación presentada. (art.333 RH).
  • Derecho a recurrir contra la decisión del Registrador en el caso que se niegue a practicar el asiento solicitado, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia competente y ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, sin perjuicio de las acciones que correspondan ante los Tribunales de Justicia (art.66 LH). El documento privado es aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga (recoge la voluntad de las partes en transmitir la propiedad de una finca).

El documento público de compraventa (o escritura) es el contrato definitivo de compra-venta que se firma ante Notario. A través de este documento se atribuye la propiedad al comprador, resultado propietario de lo comprado. Asimismo este documento público (conocido comúnmente como escritura) tiene en sí mismo la atribución legal para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. La escritura es el documento público firmado y autorizado por un notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. El notario debe apreciar la legalidad de todas las condiciones del contrato y actúa con independencia de las partes. El art. 609 del Código Civil determina los modos de adquirir la propiedad. El art. 1278 del citado texto determina que «los contratos serán obligatorios cualquiera sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez». Y en el art. 1280 especifica los contratos que deberán constar el documento público. Pero una cosa es la formalización obligada y otra la adquisición del derecho a que hace referencia el contrato privado. Sólo cuando la forma tiene carácter constitutivo (la adquisición por donación) podría cuestionarse la adquisición del derecho y la adquisición de la propiedad. No en los demás casos.

El Ayuntamiento no puede convertirse en juzgador de la existencia o no de un derecho de propiedad, ya que ello corresponde a los Tribunales. Cualquier título público o privado es suficiente para adquirir el derecho de propiedad y cualesquiera otros derechos que habiliten a construir. Es por tanto válido el contrato privado siempre que reúna los requisitos esenciales para su validez (art. 1278 del Código Civil). También puede considerarse acreditativo del derecho de propiedad las inscripciones catastrales y el consecuente pago del IBI. No hay que olvidar que en este último caso, y a efectos expropiatorios, la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa (LEF) determina que las diligencias expropiatorias se entenderán:

  1. con los titulares registrales;
  2. con los que como tales figuren en el Catastro; y
  3.  con los que pública y notoriamente sean propietarios.

El artículo 38 LH establece que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (…) Durante años, los recaudadores de Hacienda pusieron a nombre del Ayuntamiento todos aquellos recibos que correspondían a propietarios desconocidos o a fincas abandonadas. Los Ayuntamientos optaron, sobre esta base de titularidad fiscal, por inscribir estos bienes en el Inventario y posteriormente a su inmatriculación en el Registro de la propiedad siguiendo el procediendo del art. 206 LH, con lo que en cierto modo se creaba un título de adquisición y la presunción de posesión a favor del Ayuntamiento. Pero no hay que olvidar que los bienes inmuebles abandonados son propiedad del Estado.

Respecto a los bienes poseídos se ha podido producir su adquisición por prescripción de aquel que haya poseído el bien patrimonial:

  • La prescripción ordinaria (artículo 1957 del Código Civil) requiere para poder operar la posesión en concepto de dueño, con justo título y el transcurso del plazo de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes. Además, la posesión ha de ser pública, pacífica e ininterrumpida.
  • La prescripción extraordinaria (artículo 1959 CC) requiere: 1.º) la posesión no interrumpida (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1962), y 2.º) el transcurso de 30 años sin necesidad de justo título ni de buena fe por parte del Ayuntamiento poseedor.

Basta, pues, que el Ayuntamiento o el particular pruebe la posesión (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1961). Es obligación de los Ayuntamientos defender sus bienes frente a las usurpaciones. Si se trata de bienes de dominio público, inalienables e imprescriptibles, la potestad de recuperación puede y debe llevarse a cabo. De no defender el Ayuntamiento sus bienes pueden hacerlo los vecinos, debiendo el Ayuntamiento pagar el coste del pleito si realmente tiene éxito ante los Tribunales. Como consecuencia de ello, se prohíbe el allanamiento a las demandas que afecten al dominio y demás derechos reales integrantes de su patrimonio.

La Dirección General del Catastro colabora activamente con los Ayuntamientos, Diputaciones Provinciales y otras Entidades locales con el triple objetivo de realizar la gestión, debidamente coordinada, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de lograr un mayor acercamiento de la información y de los servicios del Catastro a los ciudadanos y de mantener lo más actualizada posible la información sobre los bienes inmuebles. La gestión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles está compartida entre la Dirección General del Catastro, que realiza la gestión catastral, y los Ayuntamientos, que realizan la gestión tributaria del Impuesto. Además, la existencia de un inventario de los bienes inmuebles, debidamente valorado y actualizado, es un objetivo de interés común a las Administración Local y a la Administración General del Estado. Las Gerencias Territoriales del Catastro intercambian con los Ayuntamientos y demás entes que ejercen la gestión tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles información. Por su parte los Ayuntamientos envían a las Gerencias Territoriales del Catastro también información. En cumplimiento del artículo 36.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por RD 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los notarios y registradores de la propiedad deben remitir a las Gerencias o Subgerencias del Catastro la información relativa a los documentos por ellos autorizados o inscritos de los que se deriven alteraciones catastrales de cualquier orden, en los que se hará constar si se ha cumplido o no la obligación de aportar la referencia catastral por los requirentes u otorgantes.

La forma de dar cumplimiento a dicha obligación, viene establecida en la Orden conjunta del Ministerio de Justicia y Economía y Hacienda de 23 de Junio de 1999, por la que se regula el procedimiento para dar cumplimiento a la obligación establecida en la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre suministro de información a la Dirección General del Catastro por los notarios y registradores de la propiedad y se debe realizar a través del envío de un fichero informático. El apartado 1 del art. 63 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TR LRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, atribuye la condición de contribuyente a las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el art. 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, conforme al art. 61. La condición de sujeto pasivo comporta, pues, la titularidad catastral del inmueble de que se trate. A estos efectos, el art. 9 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCAT), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que lleva la redacción dada por la disposición adicional 34.2 de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre, de Presupuesto Generales del Estado para el año 2005, establece en su apartado 1 que son titulares catastrales las personas naturales o jurídicas dadas de alta en el Catastro inmobiliario por ostentar alguno de los derechos que en el precepto se enumeran. Puede resultar didáctica la lectura de la circular de la Dirección General de Catastro de 23 de enero de 2003, por la que se modifica la circular núm. 05.03/2002, de 17 de abril, sobre tratamiento en el catastro de los distintos modos de adquisición del dominio y que encontrará en el enlace oficial (http://www.catastro.meh.es/default.asp). En este mismo enlace se pueden encontrar varias circulares sobre asuntos que, con frecuencia se plantean en las oficinas municipales. 

Más artículos en: Urbanismo

Mª Esperanza Serrano Ferrer

Acerca de Mª Esperanza Serrano Ferrer

Mª Esperanza Serrano Ferrer es Licenciada en Derecho por la Universidad de Zaragoza en el año 1995 y Secretaria-Interventora de Administración Local desde 2002. Ha prestado servicios en el Ayuntamiento de Torrente de Cinca (Huesca) y en la actualidad desarrolla sus funciones en el Ayuntamiento de Villanueva de Gállego (Zaragoza). Está especializada en Derecho Local de Aragón.

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  • 35 respuestas a Registro de la Propiedad, Catastro y Documentos Privados

    1. Gracias por el artículo, es un resumen excelente.

    2. En primer lugar quisiera agradecerle el magnífico trabajo que ha realizado, me ha parecido excelente. Pero me ha surgido una cuestión. En su exposición, dentro de los derechos que tienen los usuarios de los Registros Públicos, menciona el de “obtener una certificación o una nota simple en un plazo de cuatro días (art LH y 332 RH) y a obtener información de cualquier inmueble situado en España”. Y yo le planteo, ¿ qué sucede cuando esa persona es un organismo público y realiza solicitudes de información al Registro de Bienes Inmuebles de forma masiva ? ¿ Existe base legal para exigir el cumplimiento de ese plazo exigido ? Gracias por su amabilidad.

    3. hola buenas me gusaria saber si te ha tocado en sorteo un piso para menores de 35 teniendo propiedad y no te la piden se puede seguir e curso del piso q te ha tocado q esta aun sin hacer y cuando te lo den en las escrituras cambiarlo d nombre?el piso es libre pero los requisitos eran esos pero nadie le ha pedido nada a mi amiga le puede pasar algo?

    4. Hola, hace dos años que estoy pagando el IBI de un terreno (con una casita), que es colindante con el mío, pero que en realidad no me pertence. Lo cierto es que esa parte no está escriturada a nombre de nadie, por lo que me pregunto si el echo de pagar el impuesto, me da derecho en un futuro para escriturarlo yo. Gracias

    5. leonardo costas dice:

      hola mi nombre es leonardo y estoy necesitando una inscripcion de dominio de la propiedad.Queria saber si pueden mandarme el formulario´por mail o si es necesario /obligatorio dirigirme a catastro.
      gracias

    6. jose luis perez dice:

      ¿COMO HA DE INTERPRETARSE LA REFERENCIA QUE APARECE EN EL ULTIMO PÁRRAFO DEL ARANCEL Nº 2 QUE LITERALMENTE DICE:

    7. Muy interesante el artículo. En esta web: http://www.ayuda-registrodelapropiedad.com, podemos encontrar información muy interesante y el directorio de los Registros de la Propiedad de España.

    8. La limitación que impone el arancel para el número 2, es por concepto o finca

    9. Hola. Tengo una duda…me gustaria saber si el Registro de la Propiedad se considera Administración Pública. He estado trabajando en un Registro de la Propiedad durante 12 años, y me interesa saberlo por si tendrían que tener en cuenta la experiencia laboral de cara a unas oposiciones de auxiliar administrativo del INSTITUTO CATALAN DE LA SALUD por el tema de baremación de méritos. Deberían contarme los puntos por haber trabajado en el Registro de la Propiedad? Sería así si se considerara Administración Pública, pero no lo tengo claro. Gracias

    10. En esta interesante web: http://www.ayuda-registrodelapropiedad.com podéis encontrar las respuestas a vuestras preguntas relacionada con el registro de la propiedad así como con el proceso de pedir una nota simple.

    11. hola, me gustaria que me informen si esta a su alcance como puedo saber de la situacion dominial en relacion a Derechos Hereditarios sobre unas Fincas en Barcelona y Bigas.-

    12. Mª Vicoria López Beldarrain dice:

      Cómo se puede conocer el propietario de una finca si no existe registro de la propiedad

    13. Mª Victoria López Beldarrain dice:

      Cómo se puede conocer el patrimonio de una persona fallecida si no se conoce registro alguno?

    14. lina aparicio dice:

      Excelente comentario , solo hacer notar lo que parece una errata, cuando se exponen los modos de inmatricular una finca, el 203 LH dice “el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando NO se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante”
      Es una pequeña omision pero cambia completamente el sentido de la norma. Saludos

    15. Buenas noches:

      Les voy a intentar resumir mi complejo caso.

      Hace unos cuántos años mi abuelo vendió a mi tío el ático de un inmueble de 120 metros por el precio de 120 mil pesetas, en el contrato privado y en el permiso a la delegación del gobierno queda constatado que lo que mi abuelo vende a su hijo son 70 metros del ático, pero a la hora de hacer la escritura hay un error notarial e y se escritura todo el inmueble a nombre de mi tío.

      Cuándo murió mi abuelo, a la hora de hacer el reparto de la herencia mi tío se niega a reconocer que su padre sólo le vendió una parte del ático y no todo el edificio, ante su negativa, el resto de los herederos toman acciones judiciales, y lo denuncian.

      Junto al contrato privado y el permiso de la delegación del gobierno que se entrega a la juez está también la declaración del abogado que formalizó el contrato privado de compra-venta, dónde explica que mi abuelo sólo le vende a mi tío una parte del ático y no todo el inmueble.

      Hasta hace un par de meses la supuesta adquisición del inmueble por parte de mi tío no ha podido ser inscrita en el registro civil de propiedades, por lo tanto el registro se ha hecho una vez muerto mi abuelo e iniciado el pleito.
      Mis preguntas son las siguientes:

      - Si queda demostrado mediante el contrato privado y el permiso de la delegación del gobierno que la intención de mi abuelo era sólo vender una parte del ático y no todo el inmueble ¿Queda invalidada la escritura notarial y se devuelve el inmueble a los herederos?

      - El regisrto de la propiedad después de la muerte de mi abuelo y una vez iniciado el juicio ¿Tiene validez?

      En espera de su respuesta reciba las gracias por adelantado.

      Atentamente, SIlvia

    16. El articulo me ha parecido muy interesante, pero he de reconocer que me he perdido un poco en cuanto a la parte “tecnica”.
      Mi duda es la siguiente, he oido en varias ocasiones, que puede uno registrar la titularidad de una finca o inmueble que se encuentr en estado de abandono si acredita haber pagado los impuestos municipales de dicha propiedad correspondientes a algunos años. De ser esto asi, ¿cuantos años habria que abonar? y ¿que tramites posteriores a ese abono de impuestos serian necesarios para poder inscribir la propiedad?
      Muchisimas gracias de antemano por su respuesta.

    17. muy bueno el articulo…. yo quisiera saber si con la actual ley puedo yo ocupar una vivienda que esta abandonada y poder lograr un registro para que pase a mi propiedad, tengo 18 años de edad soy bachiller por problemas economicos y familiares tube q detener mis estudios superiones, y hasta dejar mi hogar, no concigo algun alquiler que pueda yo pagar ya que ni mi ingreso salarial no es igual ni mayor al alquiler y necesito una vivienda con extrema urgencia.

    18. Solo decir que me parece un lúcido trabajo (abogado en ejercicio) y agradecerlo. Sigo el resto de tus publicaciones.

    19. Mercedes dice:

      Hola,
      En el año 1996 la comunidad de propietarios desafecto una planta del edificio y vendio tres pisos a tres propietarios.
      Después de haber pagado todos los impuestos: transmisión patrimonial, plusvalia, nosotros estamos pagando el IBI desde entonces hasta ahora.
      El registrador en 1996 se negó a registrar la propiedad alegando ciertos defectos de forma.
      Mi pregunta es la siguiente:
      ¿Debe el registrador mediante prescripción ordinaria por el transcurso de más de 10 años inscribir la propiedad en el registro? teniendo en cuenta que el uso de la propiedad ha sido continuo desde el año 1996 hasta la fecha.
      Agradezco su ayuda con este tema.
      Saludos,
      Mercedes

    20. Raquel Alcaraz Gutierrez dice:

      Hola compre un terreno en monzon,Huesca y el propietario lo vendia con luz y agua.En el registro de la propiedad esta libre de cargas pero ahora me vienen recibos de un prestamo que pidio el antiguo propietario para pasar el agua.Me dice que el prestamo graba sobre el terreno y que pasa el prestamo al nuevo propietario.Siento que me han estafado.¿Es legal?

    21. Hola: Al tener aprobado un proyecto con licencia que por ley genérica está declarado de interés social y utilidad pública, ninguna administración nos facilita los dueños catastrales de fincas afectadas, puede decirme los tramites a seguir para conocer los titulares.
      Un cordial saludo,

    22. Jorge Maldonado Castaño dice:

      Hola Mi abuelo tenia una casa en Cantabria la cual la puso a nombre de mi madre y de sus 2 hermanas, muere mi abuelo y al de 1 año muere mi madre y las 2 tias nos dicen que firmemos unos poderes renuciando a la casa ami y a mis 4 hermanos quesque para arreglar el registro(una mentira) lo que querian era quedarse con la casa para ellas 2. Mi pregunta es podemos pelear que se nos engaño al firmar dicha renucia y que nos devuelvan la parte de mi madre? eso sucedio hace 20 años y hasta ahora nos dimos cuenta por un familiar que la casa estaba tambien a nombre de mi madre?

    23. MANUEL MONTILLA ZARZA dice:

      Hola, me ha surgido un tema relacionado con el usufructo de una finca que no se como solventar sin tener que hacer una segunda trasmisión, os comento. Se trata de una vivienda No inscrita en el Registro de la cual tengo escritura de nuda propiedad, el usufructuario falleció hace un año, intento cambiar la titularidad en catastro y me dicen que no me adjudican la titularidad completa con el Certificado de Defunción que, tiene que ser con la anotación registral ,pero, ¿ si la finca no está inscrita?.

    24. Hola,queria preguntarte,mis padres hicieron testamento,refiriendose a todos sus vienes sin especificar,todos estan a su nombre,menos un terreno que esta a nombre de mi abuela ya fallecida,y asi aparece en el registro,mi padre pose un papel en el cual mi abuela se lo vendio a el y en el mismo papel figura la finca y donde esta registrada,tambien que el abono se hizo,como tiene que hacer mi padre para que figure a su nombre.el notario a la hora de hacer el testamento dijo que si en la contribucion aparecian todos los terrenos a su nombre no habria problemas pero este no figura….muchas gracias por su atencion

    25. Estimada Mª Esperanza, me gustaria exponerte una cuestion que nos ha surgido hace un tiempo y no sabemos como enfocarla, ni que hacer.
      Resulta que en el año 2009 nos enteramos de casualidad, que el Obispado de Palencia habia registrado a su nombre una finca urbana de mi propiedad. Segun parece primero se cambio la configuracion de la finca en el catastro y posteriormente, con ese documento se registro a su nombre parte de la finca, la cual ya estaba registrada desde hace muchos años a mi nombre.
      Cuando me entere hable con el Obispado y me dijeron que no sabian como se habia producido y que lo solucionarian, pero despues de 4 años parte de la finca sigue apareciendio a su nombre y por parte del registro no nos aportan informacion de como se ha podido producir este hecho tan anomalo.
      En el catastro hemos cambiado la configuracion de la parecela a su estado original, pero en el registro aun no han cambiado nada. ¿Me podrias dar alguna pauta de como actuar para solucionar esto de una vez por todas?
      Gracias por tu ayuda y un saludo.
      Manu.

    26. Agradecería mucho si me pudieran ayudar en mi consulta:
      En el año 2001, se vendio una propiedad a un ayuntamiento de un pueblo de Avila, desde ese año, sigue hasta la actualidad septiembre del 2013 inscrita en el registro de la propiedad a nombre de mi madre que ya falleció y pago yo los correspondientes impuestos.
      El Ayuntamiento no lo cambia( he avisado en muchísimas ocasiones a dicho Ayuntamiento y a sus alcaldes respectivos ) la propiedad en el registro y yo no he encontrado nada ni escrituras de compraventa aunque me consta que se vendió ante notario.
      mi pregunta es la siguiente:
      1- Si no aparece la escritura, puedo reclamar la propiedad como mia?
      2- Como puedo averiguar si se hizo escritura de compraventa?

      Muchas gracias.

    27. En el ayto.de manzaneda(orense),las parcelas rusticas no se corresponde el numero de parcela con la realidad,reclamas y tururu.

    28. Es realmente el dueño,segun el nombre que aparece en el catastro?
      Hay alguien que me pueda contestar
      GRACIAS

    29. Buenos dias, agradeceria que me orientaran un poco.
      Mis padres antes tenian una vivienda con 2 plantas y ahora mismo son 2 casas totalmente individuales pero lo extraño es que solo pagan un IBI y eso que tienen las 2 casas aseguradas de forma independiente, con lo cual hasta donde yo puedo entender es que creo solo hay una pasada por el Registro de la Propiedad.
      Que pasos habria que hacer, para inscribirlas de forma individual, ¿que gastos podria ocasionarnos? ¿nos podrian sancionar?
      gracias

    30. Perdonar es la primera ver que hago un comentario me gustaria saber que es eso de que mi comentario esta pendiente de moderacion

    31. Luisa Linares dice:

      Cantabria; 28 -2 .2014

      Mi madre es usufructuaria vitalicia;a el fallecimiento de mi padre,y sus hijos,herederos a partes iguales,así lo especifican mis padres en testamento;
      La finca de mis padres,eran concesiones que les hacia el ayuntamiento,hace unos 80 años , las primeras concesiones ,se hicieron a mi abuelo materno,y al fallecer mi abuelo , este se las vende a mi padre ,así lo dice el notario en la escritura ,y a el fallecer mi padre,al hacer la liquidación de sociedad de gananciales,el notario nos dijo que depues de tantos años ininterrumpido en la misma finca la podía escriturar ,y registrar,y así se hizo, escriturada y registrada,el notario paso la documentación a el ayuntamiento correspondiente para que firmara,y devolviera , después de 22 años mi madre solo paga la contribución de sus dos casas,En el catastro solo aparecen dos referencias catastrales,de las dos viviendas ,y no de la finca,me dicen en el catastro que aparece a nombre del Ayuntamiento.
      Que puedo hacer para poder cambiar la titularidad en el catastro a nombre de mi madre,después de 22 años registrada ;
      Tendría que pagar los atrasos de la contribución….
      Me los podría reclamar el ayuntamiento, los pagos……. , o hacienda………
      deveria pasarme por el registro,para saber que firmo el Ayuntamiento en su día,
      No firmo el ayuntamiento
      Necesito información para saber como solucionar este tema;
      Por estar anterior mente viviendo fuera de esta autonomía ,desconocía estos hechos,

      Atenta mente :: Luisa Linares

    32. Hola, nuestra consulta es sobre una propiedad escriturada y registrada hace 16 años, en concreto una casa en el centro urbano, según escritura notarial e historico registral tiene 350 metros, como no hemos llegado a rehabilitarla para vivir no nos hemos preocupado de medirla, ahora al hacer la medición nos damos cuenta que solo tenemos 200 metros los restantes 150 correspondientes a patio los ocupa el vecino en su patio, aunque en escritura están bien delimitadas las lindes de uno y otro. Ni siquiera los antiguos dueños fueron concientes de ello, el otro propietario me dice que eso es suyo que tengo que arreglar mis escrituras porque han pasado 30 años desde que ellos adquirieron su propiedad y nadie ha reclamado esos metros.El propio vecino que además es el ayuntamiento pide la plusvaliaa de dicha vivienda en el año 94 y con acreditacion del notario que confirma los 350 metros los antiguos propietarios pagan tal nota, 4 años antes de comprarla nosotros. Agradecemos su respuesta.

    33. jordi pellicer pi dice:

      Mi consulta se refiere a la expropiación por Adif de unas fincas heredadas y catalogadas por su uso como obras urb. jardineria y que no están inscritas en el registro de la propiedad . Bajo ese pretexto de no poder demostrar fehacientemente su titularidad no he recibido contraprestación por la expropiación y sin embargo tengo que continuar pagando el impuesto sobre bienes e inmuebles.

      • Me gustaria saber donde puedo recurrir cuando me cobraron la cantidad de 298 euros en el año 2012 y al año 2013 987 euros por el IBI en palma de mallorca que no sea el catastro porque el catastro solo va a cobrar lo digo porque mis vecinos que tienen los mismos metros cuadrados o mas que yo pagan unos 500 euros tambien me gustaria saber lo que hay que hacer para saber el precio del metro cuadrado de la zona y como sacar el total a pagar sin mas un saludo

    34. José Vargas dice:

      Tengo una casa hace 50 años en unos terrenos sobrantes que expropió Renfe para la construcción de un túnel. La casa eran los restos que quedó de las casas-chabolas que se construyeron para los obreros del túnel. Esa única casa- chabola que quedó, fue reformada, se metió la acometida de luz y agua por mi familia con el paso de los años. No tenemos ningún documento sobre su propiedad. Pero sí pagamos desde hace muchos años la CONTRIBUCION, la luz, el agua y todo aquello que se refiere a la propiedad de una casa, La Contribución está a nombre de mi padre ya fallecido.
      ¿ Cuáles serían los pasos para formalizar una escritura sobre esa casa?

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