La rehabilitación es el futuro. La financiación privada o ¿dónde está Wally?

La rehabilitación es el futuro. Ese es el mensaje oficial.

La financiación pública de la política de rehabilitación es, a mi juicio, manifiestamente insuficiente. Si pretendemos que la rehabilitación sea uno de los motores que propulse la recuperación económica y la disminución del desempleo, una dotación para el ejercicio 2014 de 167 millones de euros en la partida presupuestaria del ministerio de Fomento afecta a la rehabilitación es altamente insuficiente (254 millones de la aplicación 17.09 261N753 a los que debemos restar los 87 millones correspondientes a subvenciones de ejercicios anteriores). No obstante, hay que tener presente que la situación económica en la que nos encontramos exige un presupuesto con equilibrio entre ingresos y gastos, sin acudir al déficit como mecanismo de ajuste. Este es el primer objetivo dela Administración en estos momentos y a ello sacrifica todas las medidas adoptadas. El problema surge cuando éste es el único objetivo.

La apuesta por la rehabilitación debe enmarcarse en la política económica general. Siendo conscientes de ello, lo deseable es que desde las instancias públicas no se creen expectativas que luego se vean defraudadas.

El éxito o fracaso de la política rehabilitadora dependerá de los agentes rehabilitadores. De acuerdo ala Ley 8/2013, de 26 de junio, “Ley de las 3R”, los sujetos obligados a la realización de las obras de rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbanas son, en términos generales, los propietarios respecto a sus viviendas, las comunidades de propietarios respecto a los elementos comunes del edificio y las administraciones públicas en una serie de supuestos específicos (cuando se trate de elementos de la urbanización y los propietarios no tengan el deber de asumir el coste, o cuando las administraciones financien parte de la operación con fondos públicos y en los supuestos de ejecución subsidiaria).

Aún cuando pudiera parecer que estamos ante tres sujetos obligados, lo cierto es que las comunidades de propietarios son entes sin personalidad jurídica propia y distinta de los copropietarios. Esta ausencia de personalidad motiva que la propia Ley de las 3R aclare que la obligación de las comunidades se produce sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas de contribuir a los gastos que se generen de acuerdo a las cuotas fijadas en los estatutos de la propia comunidad. Esta aclaración es obvia aunque no está de más. En caso de que la comunidad de propietarios, como ente con un patrimonio separado, no pueda hacer frente a las obligaciones de pago de las actuaciones rehabilitadoras éstas se traspasan a los comuneros atendiendo a sus cuotas de participación en los gastos.

La obligación de pago de las actuaciones rehabilitadoras recaerá, en definitiva, en los propietarios de las viviendas.La Administracióncontribuye a este pago por medio de subvenciones públicas, recogidas en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el Plan de Fomento 2013 – 2016 y en el programa de ayudas a la rehabilitación energética de edificios del IDAE. Pero estas normas solo subvencionan aquellas actuaciones de rehabilitación que afecten a la conservación, a la mejora de la calidad y sostenibilidad y a la accesibilidad de los edificios. Queda fuera de todo apoyo público la rehabilitación que un propietario pueda realizar en su domicilio.

De acuerdo con la Leyde las 3R el sujeto encargado de costear las actuaciones rehabilitadoras de los edificios es la comunidad de propietarios, sin perjuicio de que esta obligación se trasvase a los copropietarios. En este sentido recuerdo las palabras de la Directora General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento hace unos meses: “El éxito de la rehabilitación va a depender de las comunidades de propietarios. Por eso hay que informarles de sus obligaciones y del estado de sus edificios, y después ofrecerles formas financieramente factibles para resolver estos problemas”.

Estas comunidades podrán resultar beneficiarias de subvenciones públicas de acuerdo al Plan de Fomento 2013 – 2016, cuyo importe podrá llegar, en el mejor de los casos, al 35% del importe total del gasto, impuestos excluidos, con un límite máximo de 11.000 € por vivienda. No obstante, llegar a este límite, como apunte en un comentario anterior, será extremadamente difícil.

En el mejor de los casos, dada una subvención pública del 35%, la necesidad de financiación se concreta en el 65% de la inversión mas impuestos.

¿Tienen las comunidades de propietarios liquidez suficiente para hacer frente a este porcentaje de gasto? No, salvo casos contados. Según el II Informe Nacional sobre Morosidad en Comunidades la morosidad superó los 1.600 millones al cierre 2012  y alcanzará los 1900 millones en 2013, siendo las entidades financieras uno de los principales morosos. A estos niveles de impago hay que añadir que el 62% de las comunidades ha reducido su presupuesto de gastos.

En esta coyuntura las comunidades deben acudir al crédito para poder financiar los gastos rehabilitadores. El crédito público, entendido como préstamos convenidos con unos tipos y condiciones fijados oficialmente, ha desaparecido con el Plan de Fomento 2013 – 2016. En el ámbito público solo quedan los préstamos ICO que, como anote en un comentario anterior, no están siendo eficaces. Los préstamos ICO a la rehabilitación, incluidos enla Líneaempresas y emprendedores 2013, son concedidos por los bancos y son éstos los que asumen el riego de impago. Esta configuración hace los bancos tramiten estos préstamos como cualquier otro préstamo, con el consiguiente análisis de riesgos.

Los préstamos ICO podrán financiar hasta el 100% del proyecto, incluido el IVA. En la actualidad el tipo de interés de los préstamos a interés variable a un año tienen un TAE del 4,02% y en los solicitados a 20 años un TAE del 7,4%. Las condiciones son buenas. El problema es que no se conceden.

Al margen de los préstamos ICO, el crédito privado está cerrado a las comunidades de propietarios y los pocos bancos que conceden préstamos lo hacen a tipos de interés muy elevados (10% o más) y con plazos de amortización excesivamente cortos que no superan los 10 años. Públicamente se viene solicitando que los bancos abran el grifo del crédito privado pero los datos de morosidad hacen prácticamente imposible que esto se produzca en un futuro cercano. Según el boletín estadístico del Banco de España la morosidad de los prestamos bancarios a 31 de agosto de 2013 era del 12,1% y creciendo. Dentro de este porcentaje global, la morosidad de las actividades inmobiliarias era del 31,1% y del 29% la de la construcción. Este el argumento esgrimido por los bancos para denegar casi todo préstamo que huela al mercado inmobiliario. No obstante, hay un dato que se omite y de notable importancia: la morosidad de los préstamos a los hogares para la compra y rehabilitación de viviendas solo ascendió al 5,2%, aunque su volumen fue de 31.916 millones de euros.

Junto a este problema, que no es específico de la financiación a las comunidades de propietarios, concurre una circunstancia de especial relevancia y que explica en gran medida la alergia que los bancos tienen a las comunidades de propietarios. Las comunidades son entes sin personalidad jurídica, aún cuando en algunos casos pueden operar en el tráfico jurídico con total autonomía. Las comunidades son titulares de cuentas bancarias, sujetos de impuestos municipales, de obligaciones fiscales, tienen capacidad procesal para demandar y ser demandada, etc., pero no pueden ser propietarios de bienes. Esta falta de personalidad jurídica genera problemas a los acreedores de las comunidades a la hora de hacer efectivos sus derechos.

El Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, introdujo una importante novedad al atribuir a las comunidades de propietarios la facultad de “actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan”. Este artículo ha sido derogado por la Ley de las 3R, quien en su artículo 15.2 repite en su apartado a) la redacción derogada, añadiendo en su apartado h) que “podrán solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación y las actuaciones reguladas por esta Ley”.

A partir de esta regulación el presidente de la comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo en nombre de la comunidad sin que sea necesaria la firma de todos los copropietarios. Esto es un avance, pero lo que realmente retrae a los bancos en la concesión de préstamos a las comunidades es el examen de su capacidad para la amortización del préstamo y el de las garantías que puede aportar.

La capacidad de pago es relativamente sencilla examinarla, bastará con conocer el flujo de ingresos y gastos. Otro cantar son las garantías que la comunidad puede aportar. Ante la insuficiencia de las garantías lo que los bancos vienen haciendo es conceder el préstamo no a la comunidad sino a los copropietarios de forma solidaria. Pero claro, esta solidaridad implica que en caso de impago de un vecino responde otro y ¿quién se arriesga a pedir un crédito solidario con sus vecinos?

Vayamos un poco más allá en el entendimiento de la negativa de los bancos a conceder préstamos a las comunidades de propietarios. En caso de impago del crédito, el banco ejecutará las garantías que se hayan establecido. Es importante tener en cuenta que las comunidades al no tener personalidad jurídica no pueden ser propietarios de bienes (Resolución dela DirecciónGeneralde Registros y Notariado de 4 de octubre de 2013, entre otras).

En caso de impago, ante la ausencia de garantías, entrará en juego el artículo 22 de la Leyde Propiedad Horizontal, que establece que “La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”. En resumen, este artículo supone que en caso de impago el acreedor se debe dirigir en primer lugar contra los bienes y fondos de la comunidad, incluyendo entre ellos el fondo de reserva que la comunidad debe constituir para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

Solo de forma subsidiaria y parcial – limitada por su cuota de participación – responderán los copropietarios. El Auto 287/2010, de 17 de diciembre, dela AudienciaProvincialde Pontevedra resumió acertadamente los requisitos necesarios para el nacimiento de la responsabilidad subsidiaria del comunero de la siguiente forma:

1º. Que no existan fondos y créditos a favor de la comunidad o que sean insuficientes para atender el total de la deuda.

2º. Que el propietario haya sido parte en el correspondiente proceso. Esto obliga al acreedor que aspire a hacer efectivo su crédito sobre bienes privativos de los copropietarios a demandarlos en el procedimiento declarativo, donde deben ser condenados con carácter subsidiario.

Como puede apreciarse la dificultad de ejecutar el préstamo concedido e impagado por una comunidad de propietarios sobre los bienes privativos de los copropietarios es máxima, y justifican, en cierta manera, las reticencias de los bancos a concederles préstamos.

Partiendo de estas consideraciones, a mi modo de ver, existen tres posibles soluciones para activar el crédito a las comunidades.

La primera sería otorgar personalidad jurídica a las comunidades de propietarios para lo que sería necesaria una norma que con rango de Ley se la atribuyese.La Ley de las 3R hubiese sido una norma muy apropiada para ello. Esta idea ha sido en alguna ocasión sostenida por los colegios de administradores de fincas.

Otra posible solución sería la creación de préstamos específicos para las comunidades de propietarios vinculados a la política de rehabilitación. Esta parece ser la solución que se está barajando en estos momentos por los responsables del área de vivienda del Ministerio de Fomento.

Una última solución, sería reforzar la regulación del fondo de reserva que establece la Ley de Propiedad Horizontal con una cuantía mínima del 5% del último presupuesto ordinario. Este fondo esta afectado obligatoriamente a financiar las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, las obras de rehabilitación. La Ley de las 3R ha modificado mínimamente su regulación para incluir en su objeto las obras de rehabilitación. No obstante, esta Ley en su artículo 15 establece, copiando la literalidad del  artículo 31 del Plan de Fomento 2013 2016, que los sujetos legitimados para intervenir en las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana podrán constituir un fondo de conservación y de rehabilitación con el fin de cubrir los impagos de las cuotas de contribución a las obras. La Ley no detalla los requisitos y condiciones del mismo, ante lo que algún sector doctrinal aplica analógicamente lo establecido para el fondo de reserva en la Ley de Propiedad Horizontal. Discrepo de tal aplicación, el fondo de conservación y rehabilitación se enuncia en las dos normas citadas como una posibilidad no como una obligación. En cualquier caso, parece que esta es también una solución que se está explorando.

Acabo, después de relee el presente comentario recordé un libro con el que suelo jugar con mi hijo ¿Dónde está Wally?, creo que guarda cierto paralelismo con la obtención de préstamos por las comunidades de propietarios.