La rehabilitación es el futuro (II). La financiación pública

La rehabilitación es el futuro. Ese el mensaje oficial. En la primera entrada referida a la rehabilitación comenté como los estudios efectuados sobre la materia evidenciaban un futuro próspero para la rehabilitación, aunque acabé señalando que la idea de que la rehabilitación es el futuro debe adecuarse a las previsiones para evitar falsas expectativas de crecimiento. El cumplimiento de las previsiones dela Administración del Estado dará lugar a la generación, en el mejor de los casos, de 100.000 puestos de trabajo. Citaba para ello estudios procedentes del propio ministerio de fomento.

A los pocos días de su publicación apareció en la prensa la siguiente noticia: “la reconversión de la construcción hacia la rehabilitación permitiría al sector recuperar 1,2 millones de empleos perdidos durante los años de la crisis económica, según estima el Ministerio de Fomento y la Confederación Nacional de Constructores. (…) Por cada millón que se invierte en obra nueva se generan 18 o 20 empleos, frente a los 50 puestos de trabajo que crea la rehabilitación y renovación urbana”.

Desconozco los datos en los que se sustentan tal previsión y el periodo de tiempo a que se refiere pero contradicen todos los estudios publicados. Al respecto, además de los citados, el estudio “La generación de empleo en la rehabilitación y modernización energética de edificios y viviendas”, realizado dentro del Programa emplea verde 2007-2013, financiado por el Fondo Social Europeo (www.ccoo.com), señala que se crearían 8,3 empleos por cada millón de euros invertidos en la rehabilitación, muy alejado de los 50 citados. Es importante tener en cuenta que en los estudios citados se utiliza el parámetro puesto de trabajo/año, no el de número de contratos.

Un dato al respecto. La población ocupada en el segundo trimestre de 2008 ascendía a 20.402.300 personas de los que 2.670.300 trabajaban en la construcción, mientras la ocupada en el segundo trimestre de 2013 es de 16.783.800 personas de los que 1.023.300 trabajan en la construcción (www.ine.es). ¿Puede suponer la rehabilitación duplicar los puestos de trabajo en el sector de la construcción? A mi juicio no y en el caso de que así fuese habríamos pasado de la burbuja de la construcción a la burbuja de la rehabilitación.

Las medidas adoptadas, de las que comparto una gran parte, adolecen de mecanismos de financiación. La voluntad de rehabilitación existe, los mecanismos jurídicos están creados, pero lo que permitirá el éxito de la política rehabilitadora es que los agentes implicados, singularmente las comunidades de propietarios, cuenten con financiación para hacer frente a los gastos que la rehabilitación conlleva. Las comunidades de propietarios no son un ente abstracto distinto de los propietarios de los pisos que la forman, y esos propietarios están en paro, sufren ejecuciones hipotecarias, recortan gastos, etc. como todos los españoles.

Así por ejemplo, una obra que consista en el tratamiento de la envolvente, el aislamiento de la cubierta y fachada y en la renovación de zonas comunes puede tener un coste que oscile entre 20.000 € y 25.000 € por vivienda ¿Tienen los propietarios liquidez para afrontar tal inversión?

Las comunidades de propietarios necesitan financiación para la rehabilitación y esta financiación puede ser pública o privada. En este comentario abordaré la insuficiente, a mi juicio, financiación pública de la política de rehabilitación.

Lo primero que llama la atención es que siendo la rehabilitación un objetivo primordial dentro de la política de vivienda su tratamiento se produzca de forma sectorial.

• El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016, tiene por objeto las ayudas públicas a la rehabilitación y su gestión corresponde al Ministerio de Fomento.
• La Resoluciónde 25 de junio de 2013, del Consejo de Administración del Instituto parala Diversificacióny Ahorro dela Energía, establece las bases reguladoras y convocatoria del programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes del sector residencial (uso vivienda y hotelero). Tiene por objeto la financiación de actuaciones de eficiencia energética y de sustitución de energía convencional y su gestión corresponde al IDAE integrado dentro del Ministerio de Industria, Energía y Turismo.
• Por otro lado, el ICO, dentro de la línea empresas y emprendedores 2013, prevé préstamos para la rehabilitación de vivienda o edificios y/o la reforma de sus elementos comunes en el caso de particulares y comunidades.

Por tanto, existen tres mecanismos estatales para la financiación de la rehabilitación, a los que deben añadirse los establecidos por las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos.

En el Plan de Fomento se prevén subvenciones, el ICO recoge préstamos que se concederán por las entidades de crédito y el IDAE prevé la entrega dineraria sin contraprestación y préstamo reembolsable en caso de la mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica y préstamos reembolsables en el resto de los supuestos.

La interrelación entre las ayudas del Plan de Fomento y las ayudas del IDAE es tal que se declaran incompatibles, siendo causa de revocación y reintegro la recepción simultánea (segundo.5  dela Resoluciónde 25 de septiembre de 2013).

Este régimen obliga al beneficiario a realizar un estudio de las dos normas para verificar cuál se ajusta mejor a sus intereses. Además, debe analizar si el préstamo del IDAE le beneficia más que el que pudiera obtener de acuerdo a la línea ICO emprendedores. Todo se complica más si las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos han establecido líneas propias de ayudas. Tres Administraciones financiando lo mismo. ¿Para cuando el principio de una Administración una competencia?

En el caso del Plan de Fomento, las subvenciones para la rehabilitación tienen como límite máximo 11.000 € por vivienda y por cada100 m2de superficie de local comercial siempre con el límite del 35% del coste total (artículo 23). Pero no es tan sencillo, para poder obtener esta subvención deben realizarse simultáneamente obras que supongan la conservación del edificio, la mejora de la calidad y sostenibilidad y la mejora de la accesibilidad. Si solo se realizan, por ejemplo, obras de mejora de la calidad y sostenibilidad entre las que se incluye la mejora de la envolvente térmica del edificio, el límite se reduce a 2.000 € por vivienda, y si solo se realizan obras de mejora de la accesibilidad entre las que se incluye la instalación de ascensores, el límite es de 4.000 € por vivienda. El sistema de cálculo no es sencillo.

Pero lo realmente importante es la dotación de estos mecanismos de financiación.

En el caso del Plan de Fomento, según mis cálculos, la dotación presupuestaria en 2014 es de 167 millones de euros (254 millones de la aplicación 17.09 261N753 alos que debemos restar los 87 millones que se corresponden a subvenciones de ejercicios anteriores).

Debe tenerse en cuenta que las ayudas a la rehabilitación no se abonan directamente por el Ministerio de Fomento, sino que los fondos se transfieren a las Comunidades Autónomas para que sean éstas las que concedan y abonen subvenciones, razón por la que se presupuestan dentro de las transferencias a Comunidades Autónomas.

Ahora bien, las Comunidades no pueden destinar todos los fondos a la rehabilitación, podrán destinar un máximo del 70% de los fondos a actuaciones relacionadas con la rehabilitación (artículo 5.3). En consecuencia, el importe máximo destinado a rehabilitación ascenderá a 116,9 millones de euros.

Además, si tenemos en cuenta que la subvención en rehabilitación gira en torno al 35% de la inversión, el importe anterior conseguirá movilizar de forma directa como máximo 334 millones de euros. Evidentemente las obras de rehabilitación no solo consisten en la realización de actuaciones subvencionables, también se acometen otras reformas y mejoras que no entran en el cómputo.

A los fondos aportados por el Estado se añadirán los que las Comunidades Autónomas aporten y que se fijarán en sus propios presupuestos.

Si partimos de estos datos y de los cálculos estatales sobre creación de empleo, se generarán en 2014 en torno a los 16.700 empleos en el área de rehabilitación. Muchos menos si acudimos a otros estudios.

Un gran acierto, a mi juicio, del Plan de Fomento es la configuración de las subvenciones como prepagables (artículo 24), es decir, se entregan al beneficiario durante la realización de la obra y no después como era en Planes de Vivienda anteriores. Evidentemente el estímulo que supone recibir el dinero por adelantado no es el mismo que recibirlo años después, cuando ya se han abonado las correspondientes derramas.

El Plan de Fomento ha limitado las ayudas a la rehabilitación a subvenciones, desterrando cualquier financiación vía préstamo. En el Plan de Vivienda 2009/2012 los propietarios rehabilitadores tenían la posibilidad de solicitar un préstamo con unas condiciones ventajosas pero lo cierto es que el número de solicitudes fue mínimo.

La segunda línea de financiación es el ICO. El mecanismo existe pero otra cosa es su eficacia. La dotación correspondiente a 2013 asciende a 1.000 millones de euros.

La financiación de la rehabilitación se engloba dentro de las líneas de mediación, en las que el ICO actúa a través de las entidades de crédito, es decir, son estas entidades las que analizan la viabilidad del préstamo, exigen garantías y, en último extremo, asumen el riesgo de impago. Dicho de otro modo, el ICO entrega unos fondos a los Bancos y Cajas para que estas entidades concedan préstamos, debiendo devolver los fondos al ICO con independencia del pago/impago del préstamo.

Según la memoria del ICO del 2012 las entidades financieras concedieron 1.070 préstamos ICO para rehabilitación por importe aproximado de 107 millones de euros, cantidades inferiores a las correspondientes a 2011. Como puede apreciarse tanto por el número de préstamos como su importe es fácil concluir que esta línea de financiación no es la solución a la necesidad de financiación.

Con todos estos datos, surgen varías incógnitas: ¿Es la subvención el mecanismo ideal de financiación de la rehabilitación? ¿Es eficaz el sistema de financiación a través del ICO?

Respecto a lo primero, a mi juicio el nuevo diseño de las ayudas como prepagables puede incitar a la rehabilitación, ya que la necesidad real de financiación se reduce al 65% de la inversión. En el diseño de Planes anteriores, al percibirse la subvención después de finalizada y pagada la obra, la necesidad de financiación era de la totalidad de la inversión.

No obstante, aún es necesario que el agente rehabilitador puede disponer de financiación para el resto de la inversión. Parece claro que el ICO no es el mecanismo adecuado, al menos si se sigue instrumentando mediante la línea de mediación. Quizá la situación fuese distinta si el préstamo se efectuase directamente por el ICO y los ratios de solvencia exigidos no fuesen los mismos que los ahora establecidos por las entidades financieras. Evidentemente, esto supondría el aumento de la morosidad.

Encontrar la solución a este problema no es sencillo.