El artículo 52 del Real Decreto 1093/1997. Un premio para el infractor urbanístico

 El Real Decreto 1093/1997 del 4 de julio por el cual se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, tal y como recoge su exposición de motivos surge tras la STC 61/97 y la necesidad de dar una mayor claridad y concreción a los actos de naturaleza urbanística que acceden a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Desde el punto de vista de un Secretario-Interventor de un Ayuntamiento con proceso urbanizador, como es mi caso, resulta cuando menos chocante que con el articulo 52 de dicho Real Decreto se haya priorizado el principio de la coincidencia registral con la realidad física, frente al principio de actuación adecuada a derecho. Me explico. El mencionado articulo respecto de la inscripción registral de edificaciones ilegales dice literalmente lo siguiente:

 “Artículo 52. Reglas aplicables a otras construcciones:
 Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro, del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la practica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanistica sobre la finca que haya sido objeto de edificación.”

Este articulo no es nuevo. La doctrina civilista, la hipotecaria, siempre ha defendido la conveniencia de dar cabida en el Registro Civil a las edificaciones existentes que aun siendo ilegales en su construcción, no quepa sobre ellas actuación de disciplina urbanística, evitando dejar fuera de la seguridad registral, viviendas y otras edificaciones, surgidas por la construcción tradicional, desconocedora en muchas ocasiones de los requisitos legales, o simplemente respecto de las cuales se desconoce si fueron o no construidas de forma legal.

 Pero esta busqueda de la seguridad juridica se torna en una injusticia por comparación con actuaciones legales, y se convierte en un canto de sirena para los infractores urbanísticos. No voy a intentar razonar lo que afirmo. Voy a demostrarlo con un caso real recientemente sucedido en uno de los municipios de los que soy Secretario.

 Un ciudadano buscaba una parcela urbana para hacerse una vivienda unifamiliar. Pero debido a lo alto de su precio decidió comprar el campo de cultivo colindante, que tenía 5.000 metros cuadrados (en aquellos momentos la legislación permitía construir una vivienda unifamiliar con solo 5.000 metros cuadrados). Para evitarse gastos de arquitecto, presenta solicitud y proyecto para construcción de una nave. Concedido la licencia construye sin embargo una vivienda. Solicita al Ayuntamiento licencia para cambio de uso, la cual se le deniega ya que había cambiado la legislación y se exigían 10.000 metros cuadrados para una vivienda unifamiliar. Pasado el plazo de prescripción de la infracción, realiza expediente según el articulo 52 mencionado y consigue obtener escritura notarial e inscripción registral. Es decir una ilegalidad barata y sin gastos y/o cesiones de urbanización, sin proyecto de arquitecto, ni dirección de aparejador, y sin pagar las tasas ni el ICIO, queda inscrita en el Registro de la Propiedad. Pero esta seguridad registral supongo que se convertirá en inseguridad para el confiado que el día de mañana compre al infractor redimido dicha edificación. A mayor abundamiento de la injusticia, los otros 5.000 metros de la hectárea original a la que pertenecía la parcela, están ocupados por una vivienda que fue construida con todos los beneplácitos legales, con proyecto de arquitecto, dirección de aparejador, pago de tasa e ICIO, etc. Sin embargo esta segunda vivienda al haber cambiado la legislación y exigir 10.000 metros cuadrados como mínimo para autorizar en rustico una vivienda unifamiliar, se ha convertido en edificación fuera de ordenación, es decir que habiendo surgido de forma legal ha llegado a la misma situación juridica que la surgida de forma ilegal, es decir a estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

 Y yo me pregunto si no sería mas prudente que en tales inscripciones registrales la legislación exigiera que se reflejara su carácter de ilegal o de fuera de ordenación, para evitar perjuicios futuros a compradores de buena fe, y para desalentar en lo posible a los piratas urbanisticos.