El valor del suelo. Y el valor de aplicar las normas (I)

El valor del suelo. Y el valor de aplicar las normas (I)Y flop, estalló la burbuja como dice el Profesor Tejedor. Y ha sido tan potente la explosión que a pesar del tiempo transcurrido aun sigue salpicando a todos. Construcciones paralizadas, créditos congelados, empresas quebradas, impagos en efecto cascada, desconfianza, paro y pobreza. Este es el resultado de la miopía de todos los agentes que han intervenido en el urbanismo. En realidad porque todos han ido a obtener el máximo beneficio, poderoso caballero es don dinero que diría Quevedo. Tiburones pululantes que sin un duro en el bolsillo y sin demasiados escrúpulos fueron adquiriendo opciones de compra por doquier, formalizando después compraventas de suelo pagando a base de créditos que materializaban cuando obtenían dudosas recalificaciones con el dinero recaudado de los confiados compradores cuando aun no había ni licencia. Y con préstamos hipotecarios con carencia para ir pagando la construcción y que luego subrogaban al comprador. Cajas y bancos que no tenían empacho en sobrevalorar todo sabiendo que seguía subiendo el precio al grito de esto es jauja. Y las administraciones públicas financiándose a través de las operaciones urbanísticas, conveniando planes y obteniendo suelos y equipamientos con unos costes finalmente repercutidos en el comprador, pagano final del pastel que quedaba atado a la entidad financiera como al duro banco de una galera turquesa, que diría Góngora..

Con este panorama, resulta evidente que uno de los factores determinantes del precio de la vivienda, de todos conocido, ha sido siempre el valor especulativo del suelo, un valor que ha excedido en mucho el valor de lo construido y la avidez de los bancos y cajas que veían fácil negocio en el ladrillo.

Pero pese a lo complejo de todo ello, las cosas suelen ser más simples de lo que parecen. Y sencillamente hay que recordar que hay unos cuantos que tratan de complicarlas para hacerlas inaccesibles al resto de los mortales, para ganar más dinero y/o para considerarse por encima del resto de los ciudadanos.

Hagamos un breve comentario de los factores más importantes pero simples que intervienen en la fijación del precio de una vivienda.

Uno. Cuál es el valor del suelo

Partiendo pues de la premisa del desorbitado valor del suelo y teniendo en cuenta que lo que se debe pretender finalmente por la Administración (teóricamente) no es obtener recursos, sino que haya viviendas, que la gente las pueda comprar y que al mismo tiempo se vayan desarrollando los equipamientos, está claro que la valoración del suelo es una competencia estatal. Así lo dijo la celebérrima Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 que clarificó – o enmarañó y puso en un callejón sin salida- el urbanismo hispano. Así, la última Ley del Suelo es la Ley 8/2007, de 28 de mayo que viene a ser el último bandazo del legislador tras las sucesivas leyes estatales de 1956, 1976, 1992, 1998. Se configura así un verdadero complejo sistema normativo y competencial con otras 17 normas, una ley por cada una de las CCAA.

Dice la Exposición de Motivos de la Ley 8/2007 y reconoce que «Más aún, desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal, la clasificación ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional.» Bien, sabemos pues una de las cosas que pretende la Ley.

Y dice también: “El Título III aborda los criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. Desde la Ley de 1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepción un denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretendía contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro.”

Quedó pues clarificado que la Ley pretendió eliminar de la valoración del suelo todo factor especulativo. El suelo vale según el uso actual, independientemente de cómo esté clasificado o de qué expectativas existan. El art. 12 obvia la clasificación y dice que “Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.” Añade que está en la situación de suelo rural b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.”

Debo admitir mi torpeza y que siempre me ha resultado complicado comprender las fórmulas de valoración de suelo, pero ciertamente intuyo que si la Ley pretendió valorar como suelo rural el suelo no urbanizado independientemente de su clasificación (o suelo situado en la condición de suelo rural) el precio de ese suelo no puede ser mucho. Es decir, cuenta de la vieja, cuánto vale un suelo en el que puedo plantar trigo, soja, patatas o tomates, o a cuánto lo está comprando un agricultor que quiere dedicarse al cultivo. Pues ese debería ser su precio. En mi pueblo puedo barruntar a cuanto va el metro cuadrado de fértil huerta y realmente no es nada escandaloso.

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Ignacio Pérez Sarrión

Acerca de Ignacio Pérez Sarrión

Ignacio Pérez Sarrión es Licenciado en Derecho por la Universidad de Valencia en el año 1980 y Funcionario con Habilitación de carácter Estatal, perteneciente a las subescales de Secretaría-Intervención y Secretaría de Categoría Superior. Actualmente ejerce en el Ayuntamiento de Torres de Berrellén (Zaragoza).

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  • 2 respuestas a El valor del suelo. Y el valor de aplicar las normas (I)

    1. Ignacio, te veo guerrero, sereno pero guerrero. Va siendo hora de explicar algunas cosas. Eso intento en la RAP181, no sé si con éxito y ecuanimidad… pero todo tiene un límite. Algo tiene uno vivido en estas guerras para poder opinar.

    2. Tadeo Norias dice:

      Muy bien. Pero ¿cómo se va a proceder de otro modo en este país de Jauja? Hoy, en medio de la crisis, el gobierno tiene autorizado a los bancos a que contabilicen los pisos embargados por impago de hipoteca no por su valor actual de mercado sino por su valor original, es decir sobrevalorados un 30-40%? ¿Para qué? Para que los bancos PAREZCA que tienen activos suficientes. Con lo que hay un monton de entidades zombies pero nadie puede saber qué bancos están salidos de cuentas y cuáles no. ¡Y el gobierno, la prensa, los ciudadanos, tan tranquilos! ¡Esto es lo que degrada el crédito país en el exterior, lo que leen “los mercados”! España sigue siendo una disneylandia financiera incluso en la crisis.

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